Milano, la proprietà cambia generazione
Chi entra, chi accumula, chi trasferisce e chi esce dal patrimonio immobiliare.
Executive summary
Il mercato immobiliare viene normalmente raccontato attraverso compravendite, prezzi e canoni. Queste metriche descrivono quanto si muove il mercato, ma non raccontano completamente come cambia nel tempo la struttura di chi possiede gli immobili.
Owners Italia ha confrontato 1.340.371 unità catastali presenti in tutte e tre le rilevazioni pubbliche utilizzate nello studio: settembre 2023, giugno 2025 e agosto 2026.
1. Il ricambio generazionale della proprietà
Fra il 2023 e il 2026, 56.364 persone fisiche compaiono nel perimetro proprietario osservato senza essere presenti nella fotografia iniziale; la loro età mediana è circa 43 anni.
Nello stesso confronto, 59.201 persone fisiche presenti nel 2023 non risultano più intestatarie nello stesso stock nel 2026; la loro età mediana è circa 70 anni.
“Entrare” e “uscire” non significa automaticamente comprare o vendere: successioni, donazioni, divisioni, trasferimenti di quote e altre operazioni possono produrre la stessa variazione catastale.
2. Owners Property Lifecycle Curve
Su 617.640 proprietari persone fisiche presenti sia nel 2023 sia nel 2026, il 5,94% aumenta il numero di unità associate mentre il 4,17% lo riduce.
| Fascia d'età | Aumenta unità | Riduce unità |
|---|---|---|
| 18–39 | ~7,0% | ~2,6% |
| 40–49 | ~8,0% | ~3,2% |
| 50–59 | ~7,9% | ~4,5% |
| 60–64 | ~6,1% | ~5,8% |
| 65–69 | ~4,8% | ~5,8% |
| 70–74 | ~3,4% | ~4,9% |
| 75–79 | ~2,8% | ~4,6% |
| 80–89 | ~2,3% | ~4,4% |
| 90+ | ~1,2% | ~3,9% |
3. Il passaggio generazionale: quattro città a confronto
Per osservare più da vicino i passaggi potenzialmente familiari, Owners ha analizzato 50.019 unità interessate da variazioni catastali a Verona, Treviso, Trieste e Novara. Un filtro conservativo seleziona 13.903 unità, pari al 27,80% delle unità variate.
| Città | Unità variate | Filtro Owners | % sulle variate |
|---|---|---|---|
| Verona | 28.595 | 8.732 | 30,54% |
| Treviso | 9.961 | 2.500 | 25,10% |
| Trieste | 6.426 | 1.452 | 22,60% |
| Novara | 5.037 | 1.219 | 24,20% |
| Totale | 50.019 | 13.903 | 27,80% |
Nei casi selezionati, l'età mediana della precedente intestazione è circa 83 anni e quella della nuova circa 53,5 anni.
Nel 52,8% dei casi compare un unico nuovo intestatario; nel 33,2% due; nel 14,0% tre o più.
Il filtro individua passaggi compatibili con dinamiche familiari/successorie, ma non prova che ogni caso sia giuridicamente una successione.
4. Dalle intestazioni giuridiche alle persone fisiche
Fra 2023 e 2026, 17.899 unità passano da intestazioni esclusivamente riferibili a soggetti giuridici a intestazioni esclusivamente riferibili a persone fisiche. Nella direzione opposta le unità sono 4.073.
| Categoria | SG → PF | PF → SG |
|---|---|---|
| C/6 box/posti auto | 6.158 | 780 |
| C/2 depositi/cantine | 3.852 | 616 |
| A/3 abitazioni | 3.507 | 960 |
| A/2 abitazioni civili | 2.350 | 271 |
| C/1 negozi | 402 | 458 |
| D/7 industriali | 12 | 45 |
| D/8 commerciali | 20 | 41 |
5. Il diritto di abitazione cresce del 17,2%
| Rilevazione | Unità con diritto di abitazione |
|---|---|
| 11/09/2023 | 12.920 |
| 18/06/2025 | 14.057 |
| 20/08/2026 | 15.142 |
Nel 2026, fra i titolari persone fisiche analizzabili: età mediana circa 83 anni, circa 75,9% ha almeno 75 anni e circa 71,8% è donna.
6. Gli immobili si frammentano davvero?
Nel periodo osservato, 18.822 immobili passano da un solo proprietario persona fisica a due o più. Nello stesso intervallo, 27.883 compiono il percorso opposto.
7. OPCI: la concentrazione dipende da come la si misura
OPCI-Units misura il numero di unità associate ai proprietari. OPCI-Quota pesa invece, quando disponibile, la quota catastale effettivamente posseduta.
| Indicatore | 2023 | 2026 |
|---|---|---|
| Proprietari 2+ | 54,09% | 54,84% |
| Proprietari 5+ | 6,77% | 7,15% |
| Proprietari 10+ | 1,20% | 1,26% |
| Gini unità | 0,373 | 0,380 |
| OPCI-Quota — Gini | 0,418 | 0,421 |
8. Nuda proprietà: nessun boom dello stock
| Rilevazione | Unità in nuda proprietà | Quota stock comparabile |
|---|---|---|
| 11/09/2023 | 53.883 | 4,02% |
| 18/06/2025 | 52.602 | 3,92% |
| 20/08/2026 | 52.945 | 3,95% |
Non emerge un boom strutturale. Sotto la stabilità dello stock esiste però un turnover significativo: nelle nuove configurazioni il nudo proprietario ha un'età mediana vicina ai 48 anni e l'usufruttuario intorno ai 76 anni.
9. Milano in numeri
| Curiosità | Dato |
|---|---|
| Proprietari PF nati fuori Milano | ~57,1% |
| Proprietari PF nati all'estero | ~8,0% |
| Nuovi proprietari osservati nati fuori Milano | ~63,5% |
| Donne fra i proprietari PF | ~53,0% |
| Età mediana proprietari PF | ~59 anni |
| A/8 — abitazioni in ville | 107 unità |
| A/9 — castelli/palazzi di pregio | 120 unità |
| C/6 — box/posti auto | 371.688 unità |
| C/2 — cantine/depositi | 217.321 unità |
10. Metodologia
Le scansioni possono avere profondità diverse. Per evitare che variazioni di copertura vengano scambiate per variazioni reali, le analisi longitudinali principali utilizzano esclusivamente le 1.340.371 unità presenti in tutte e tre le rilevazioni pubbliche.
Le persone fisiche e i soggetti giuridici vengono separati prima dell'analisi. Le elaborazioni pubblicate sono aggregate e anonimizzate.
Il 2022 non è utilizzato in alcun risultato pubblico del report.
11. Limiti della ricerca
- Il dato catastale non identifica automaticamente la causa giuridica o economica della variazione.
- Il luogo di nascita non equivale a cittadinanza o nazionalità.
- La rendita catastale non equivale al reddito o alla ricchezza personale.
- Le categorie catastali non coincidono sempre con le definizioni commerciali.
- I risultati su Milano non vengono generalizzati all'intera Italia senza ulteriori campioni.
Stefano Mora — CCO, Owners Italia
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Per richieste stampa: Stefano Mora — CCO, Owners Italia · info@ownersitalia.it · +39 327 129 6141
FAQ
Quante unità immobiliari sono state analizzate?
1.340.371 unità catastali presenti in tutte e tre le rilevazioni pubbliche utilizzate per Milano.
Lo studio misura soltanto compravendite?
No. Osserva variazioni proprietarie e di diritti reali; una variazione può derivare da vendita, successione, donazione, divisione o altre operazioni.
Il 27,80% del modulo multi-città indica successioni certe?
No. È la quota delle unità variate che supera un filtro conservativo per passaggi compatibili con dinamiche familiari/successorie.
Il luogo di nascita indica la cittadinanza?
No. Nel report viene utilizzato esclusivamente come luogo di nascita.
Il report pubblica dati personali?
No. I risultati editoriali sono aggregati e anonimizzati.
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